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      5月1日起,苏州出租屋正式“N+1”合法化。这并非首例,实际上,随着各地租赁市场的发展,“N+1”模式在不少城市获得合法身份。在业内看来,在符合消防规范条件下,‘N+1’可以向社会提供更多低总价的房源,缓解租金高企的状况。不过,在北京市场,虽然“N+1”模式也被运用在分散式长租公寓中。但北京租赁政策并未向允许“N+1”的方向推进。

      5月苏州出租屋“N+1”明确合规

      5月1日起,苏州出租屋正式“N+1”合法化。经江苏省第十三届人民代表大会常务委员会第七次会议批准《苏州市出租房屋居住安全管理条例》(以下简称苏州出租条例)将开始施行。其中明确了租赁和治安管理、消防管理以及法律责任。

      苏州出租条例规定,出租人应当以一间设有外墙窗户的卧室、起居室(厅)(以下统称居室)为最小出租单位。卧室和使用面积不满十二平方米的起居室(厅)不得隔断出租。使用面积十二平方米以上的起居室(厅),可以隔断出一间居室出租;但是,县级市(区)人民政府规定起居室(厅)不得隔断出租的除外。起居室(厅)允许隔断出租的,应当采用轻质不燃材料固定围护,隔断后应当具备直接天然采光和自然通风条件,保障房屋整体结构安全,不得影响人员疏散、逃生和消防救援。厨房、卫生间、阳台、车库和地下储藏室不得出租用于居住。

      此外,苏州出租条例还规定,出租的每间居室人均使用面积不得低于四平方米。出租的每间居室居住的人数不得超过两人。但是,有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外。

      对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,苏州租赁需求较大,通过类似隔断可以形成较多的房源供给,这一政策的出台,可以利好平抑租赁价格的上涨。而从实际过程看,隔断也有很多要求,比如限定在客厅等物业中,需要满足消防和采光等硬性要求,从这个角度看,后续隔断物业也需要做好相关的规范操作。

      不仅如此,苏州出租条例的施行,也意味着出租屋是否合规有了明确的界限,有利于相关部门对于租赁市场的查违。房东东公寓学院全雳指出,如果将厨房、卫生间、阳台等隔断,作为房间出租的,或是“N+2”、“N+3”、“N+N”隔出多间的,将被定为违规或群租房,这类房屋不仅作为重点打击对象,还要承担法律责任。

      “N+1”普遍存在于二手房市场

      新京报记者了解到,所谓“N+1”,是指将房屋中面积较大的客厅、起居室改造后,作为一间房单独出租使用。由于旺盛的租赁需求,此前“N+1”模式在全国化推进。

      2015年,上海市颁布《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房的试行意见》,明文规定,单套住房内使用面积12平方米以上的客厅(起居室),可以作为一间房间单独出租使用,但餐厅、过厅除外。由此,上海开始尝试N+1的租房方式。

      随着各地租赁市场的发展,N+1模式在不少城市获得合法身份。以武汉为例,2017年11月14日,武汉率先出台一批培育和发展住房租赁市场试点工作的扶持政策,相关条款明确规定:单套住房内具备直接采光和自然通风条件功能相对独立的客厅,可以出租居住,入口、过道应符合住宅设计规范要求和消防安全管理相关规定。不得违反住宅设计规范对原住房分割搭建后出租,不得按照床位等变相分割出租,不得破坏房屋承重结构,不得加建厨房、卫生间。

      “我个人支持‘N+1’模式合法化,反对的是‘N+N’。”北京房地产中介行业协会会长李文杰指出,受容积率和设计规划影响,过去很多房子面积都很大。而工薪阶层最需要的租赁房屋租金,3000元以下占绝大多数,这些房屋相对面积较小,因此,对绝大多数租赁需求而言,在房源匹配上有所错位。在符合消防规范条件下,‘N+1’可以向社会提供更多低总价的房源,缓解租金高企的状况。

      值得注意的是,近年来,国家支持部分人口净流入、房价高、租赁需求缺口大的大中城市,多渠道筹集公租房和市场租赁住房房源,其中,集体土地建设租赁住房是重点支持的内容。在业内看来,集体土地建设租赁房源对于高效利用土地资源、多渠道增加租赁住房有效供给,加速住房租赁市场有序发展具有重要作用。

      从新建租赁用房角度分析,李文杰指出,集体土地建设租赁住房,是目前可行的供应较大的来源,能满足市场需要,但周期相对较长。而“N+1”模式,则能较快地盘活现有房源,降低租金,同时满足低租金年轻人的需求。

      “所谓租赁用房,办公与租赁房源之间不能相距太远,因此,大量租赁行为存在于城区,尤其是商务办公集中区。因此,‘N+1’模式,将长期存在于市区二手房市场中。”李文杰表示。

      全雳亦表示,“N+1”是作为城市租赁发展中的必然产物,从更长时间来看,合租都是过渡产品,而不是终极产品,但会长期存在。

      北京租赁政策未向允许N+1方向推进

      在北京市场,由于旺盛的租赁需求,此前在北京群租房市场中,将客厅打隔断做出一个居住单间的做法相当普遍,而“N+1”模式也被运用在分散式长租公寓中。不过,北京租赁政策并未向允许“N+1”的方向推进。

      据2014年6月《新京报》报道,在“首都综治委针对群租房治理工作会议”上,相关负责人提到了“N+1”的新型治理模式。但是,这种模式必须在满足消防安全,采光、透气正常的前提下进行。不过,并未有明确文件表明该模式已经正式实施,所以,关于这种“N+1”的出租房是否合法的问题,在行业内一直比较模糊。

      对于隔断房是否合法的问题,早在2013年7月,北京相关通知明确:“住房出租应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件,应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位,不得改变房屋内部结构分割出租,不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。”同时规定,“出租房屋人均居住面积不得低于5平方米,每个房间居住的人数不得超过2人。”

      在此背景下,去年5月,北京市住建委、市公安局、市规土委还联合制定了《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》。该政策指出,租赁型职工集体宿舍是专门租给用工单位,用于单位职工本人住宿并进行集中管理的租赁房屋,人均使用面积不得低于4平方米,每间宿舍居住人数不得超过8人,其供应渠道为集体建设用地上新建、产业园区配建,以及利用闲置的厂房、商场、写字楼、酒店等房屋改建。

      对此,首都经贸大学教授、北京市房地产法学会副会长赵秀池指出,该政策从另一个渠道减少了“N+1”的需要。加上租赁需求有高、中、低端之分,大户型的租赁需求同样存在,因此,在她看来,北京租赁政策不会向允许“N+1”的方向推进。

      李文杰亦表示,目前北京正有序疏解非首都功能,对居住安全方面的规范也较为严格,加上租金水平较为稳定,因此,预计会维持目前的相关政策。

      新京报 张晓兰 编辑 武新 校对 柳宝庆